在北京这座繁华的大都市，房价始终是人们关注的焦点话题。它如同一面镜子，反映着城市的经济发展、政策导向以及人们生活的变迁。

首先，让我们来探讨消费预期与交易量的关系。在政策环境相对稳定的情况下，消费预期与交易量的变化紧密相连，呈正相关态势。交易量，作为消费需求的变现行为，由消费需求的变现能力所决定。这其中存在着一个递进的关系，就业预期影响着收入预期，进而左右着消费信心，最终塑造了消费预期。当消费预期上升，在消费能力的支撑下，消费需求便会转化为实际的消费行为，交易量随之增长。
从每个季度的数据中可以清晰地看到，每年的第一季度，尤其在 3 月份，往往是全年交易量的高峰。即便在上一年第四季度的预期下滑或较弱，仍能出现交易量的正增长。而在预期及信心环比下滑的季度，下一个季度的交易量则几乎呈下滑趋势；反之，当预期及信心环比上涨时，交易量则呈现上涨趋势。这就如同《孙子兵法》中所说：“知己知彼，百战不殆。”了解消费预期的变化，就如同掌握了战争的情报，能够更好地预判交易量的走势。
其次，量价关系也是影响房价的重要因素。当交易量持续上涨，房价也会随之环比上涨；而当房价持续上涨超出消费者的价格预期时，交易量开始回落。这就像是一个跷跷板，此消彼长，相互制衡。以 2024 年为例，以价换量成为市场常态，买卖双方的博弈愈发明显。3 月份的学区房因素使得交易量叠加较高，而受 1 - 2 季度消费预期较弱的影响，房价持续环比下滑。直到 5 月份，随着沪广深楼市新政出台，北京楼市政策预期强烈，6 月份新的商贷政策落地，交易量环比小幅上涨，带动了价格环比降幅收窄。

再者，收入增长与消费量的关系也不容忽视。上季度的收入状况直接决定了下季度的消费量，而消费量又影响着价格变化。当收入持续上涨时，房价环比下滑幅度收窄直至上涨；当收入持续下滑时，房价环比涨幅收窄直至下滑。2024 年第二季度收入环比下滑，楼市下行压力巨大，救市政策频出，才勉强托住了较大的下滑风险。
回顾过去，从 2016 年至 2024 年 6 月的房价走势，我们可以看到，同比数据大多时候都是上涨的。2017 年“317”政策调控后，出现了首次同比下滑。而二手房价格受政策影响更为显著，经历了长时间的同比下滑。从环比数据来看，“317”政策调控也带来了明显的影响，持续的下滑之后，在 2019 年降息等政策的推动下，新房价格出现环比上涨，二手房价格环比降幅收窄。疫情期间，居住需求的变革和一系列政策的出台，促使房价基本呈现环比上涨。但 2023 年 4 月以来，楼市面临新的挑战，尽管政策不断，房价环比下滑的势头虽被拖住，但下滑幅度波动不定。
总之，北京市的房价走势是一个复杂多变的过程，受到消费预期、交易量、量价关系、收入增长以及政策调控等多种因素的综合影响。在这个过程中，如同在波涛汹涌的大海中航行，我们需要时刻关注各种因素的变化，才能更好地把握房价的走向，做出明智的决策。